La questione di chi debba farsi carico delle spese di riparazione in un appartamento affittato è una delle controversie più frequenti nel mondo degli affitti.
La legge, purtroppo, non fornisce indicazioni precise e dettagliate su chi debba pagare cosa, lasciando ampio margine all’interpretazione del codice civile.
In questo articolo, cercheremo di fare luce su quali siano le responsabilità dell’affittuario e del proprietario riguardo alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Passiamo ad analizzare tutto più da vicino per capire se dobbiamo essere noi i protagonisti del pagamento o se toccherà al proprietario.
Lavori in casa, chi paga?
Secondo il codice civile, possiamo affermare che generalmente le spese per la manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino (conduttore), mentre quelle per la manutenzione straordinaria ricadono sul proprietario (locatore). La manutenzione ordinaria comprende tutte quelle operazioni necessarie a mantenere l’immobile in buone condizioni d’uso quotidiano senza che queste richiedano interventi murari significativi. Al contrario, la manutenzione straordinaria include riparazioni più impegnative che possono comportare modifiche strutturali o il rinnovamento di parti dell’appartamento danneggiate da usura o eventi imprevisti.
Una domanda frequente è se sia possibile derogare ai criteri generalmente accettati tramite specifiche clausole inserite nel contratto di locazione. La risposta varia a seconda della tipologia del contratto stesso. Per i contratti a canone concordato (3+2), le condizioni principali come canone, durata e obblighi delle parti sono stabilite da accordi tra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini. In questi casi, qualsiasi tentativo di far ricadere sulle spalle dell’inquilino le spese per riparazioni straordinarie sarebbe considerato illegittimo poiché porterebbe ad un aumento indiretto del canone oltre i limiti stabiliti dalla legge.
Diversamente si presenta la situazione per i contratti a canone libero (4+4), dove maggiore flessibilità nelle negoziazioni permette alle parti di definire liberamente come distribuire gli oneri relativi alla manutenzione dell’appartamento. Ciò significa che nei contratti 4+4 il proprietario potrebbe teoricamente richiedere all’affittuario un contributo anche per le spese straordinarie o stabilire una quota percentuale specifica per tali oneri.
Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, l’inquilino dovrebbe occuparsi per esempio della sostituzione delle guarnizioni dei rubinetti, della pulizia annuale della caldaia (se non implica intervento murario) e della riparazione dei piccoli danneggiamenti causati dall’uso quotidiano dell’appartamento. D’altra parte, il proprietario dovrebbe farsi carico delle grandi riparazioni come quelle al tetto dopo una tempesta o alla facciata dell’edificio deteriorata dal tempo.
Anche se abbiamo detto che non avremmo usato questa formula è fondamentale conoscere bene i propri diritti e doveri sia come inquilini sia come locatori ed essere sempre molto attenti alle clausole inserite nei contratti d’affitto. Questo consente non solo di evitare spiacevoli sorprese ma anche di gestire al meglio il rapporto locatizio nel rispetto reciproco tra le parti coinvolte.
